Sandeep Mathrani قرار بود ناجی WeWork باشد.
او که یک مدیر املاک و مستغلات بود، در سال 2020 پس از شکست در عرضه اولیه عمومی که آن را تا مرز سقوط پیش برد، مدیر اجرایی شرکت فضای اداری مشکل دار شد. او نظم و انضباط و نظم را در کسب و کاری که در زمان بنیانگذارش آدام نویمان به سرعت و به طرز آشفته ای رشد کرده بود، القا کرد.
به جای ساخت شرکتی که “آگاهی جهان را بالا ببرد” به عنوان آقای. نیومن خواسته بود، آقای. ماثرانی بر روی جزییات ثابت اداره یک شرکت املاک و مستغلات تمرکز کرد. او WeWork را از طریق همهگیری هدایت کرد، صاحبخانههایش را مجبور کرد اجاره کمتری را بپذیرند، شرکت را عمومی کرد و بر بازسازی مالی نظارت کرد که ماه گذشته تکمیل شد و بدهیهای شرکت را کاهش داد.
اما تنها چند هفته پس از تجدید ساختار، این شرکت در 16 می گفت که آقای. ماثرانی از سمت خود کناره گیری می کرد و هیچ جانشین دائمی در صف قرار نمی گرفت. تحلیلگران وال استریت که اخیراً با او ملاقات کرده بودند حیرت زده شدند – یکی از تحلیلگران در یادداشتی تحقیقاتی نوشت که مدیر اجرایی “کشتی را رها می کند”. چند هفته بعد، مدیر ارشد مالی WeWork که ژوئن گذشته به آن ملحق شده بود، نیز ترک کرد.
این آشفتگی پرسشهای تازهای را در مورد دوام WeWork ایجاد میکند، که میلیاردها دلار برای ساختن کسبوکاری هزینه کرده است که هرگز به شکست نزدیک نشده است – و اکنون باید با سیل معاملات اداری ارزانقیمتی که از زمان کاهش تقاضا در خانه در دسترس قرار گرفتهاند رقابت کند. برای املاک تجاری.
سرمایهگذاران از چرخش WeWork منصرف شدهاند. این سهام در حدود 20 سنت معامله می شود که بیش از 95 درصد نسبت به اکتبر 2021 کاهش یافته است، زمانی که از طریق ادغام فهرست بازار سهام را تضمین کرد.
پراناو ختر، تحلیلگر اعتباری اولیه در S&P Global Ratings گفت: ما هنوز معتقدیم که ساختار سرمایه فعلی ناپایدار است.
تا حد زیادی، سرنوشت این شرکت به SoftBank است، شرکت ژاپنی که نزدیک به 12 میلیارد دلار در WeWork سرمایه گذاری کرده و بزرگترین سهامدار آن است. SoftBank همچنین صدها میلیون دلار به این شرکت وام داده است و در بازسازی ماه گذشته، بدهی WeWork خود را کوتاه کرده است.
با کاهش کل بدهی WeWork به میزان 1.4 میلیارد دلار و عقب انداختن بازپرداخت بدهی باقیمانده آن، بازسازی زمان بیشتری به WeWork داد تا تلاش کند تا یک تجارت پایدار ایجاد کند. اما این شرکت همچنان در هر سه ماهه مقدار زیادی پول نقد می سوزاند و ممکن است مجبور شود تا حد قابل توجهی کاهش یابد، شاید از طریق ورشکستگی.
صاحبخانه های اداری با ترس شرکت را زیر نظر دارند.
Stijn Van Nieuwerburgh، استاد دانشکده بازرگانی کلمبیا که در زمینه املاک و مستغلات تخصص دارد، گفت: فروپاشی WeWork می تواند یک “شوک سیستماتیک” برای بخش ضعیف املاک تجاری در نیویورک، سانفرانسیسکو و دیگر شهرها باشد.
این کار را خواهد کرد آب سرد بیشتری در بازار اداری بریزید، که به شدت با مشکل مواجه است.
تا همین اواخر آقای ماترانی متعهد به تغییر WeWork به نظر می رسید. به گفته چهار نفر از افراد آشنا به رهبری او که به شرط ناشناس ماندن صحبت کردند، اما او از چالشهای کسبوکار خسته شده بود و از آنچه که به عنوان عدم مشارکت سافتبانک تصور میکرد، ناامید شده بود. سه نفر از آشنایان به مکالمات او گفتند که او به همکارانش گفت که به ویژه از این که برای پایان دادن به بازسازی بدهی سریعتر انجام نشده است، آزرده خاطر است.
به گفته یکی از افرادی که با تفکر سافت بانک آشنا هستند، این تراکنش نمی تواند به سرعت انجام شود زیرا پیچیده بود و نیاز به امضای چندین طرف داشت.
آقای. ماثرانی از اظهار نظر خودداری کرد.
همانطور که WeWork و SoftBank درباره تجدید ساختار بحث می کردند، طرف های دیگر معاملاتی را با هدف پایداری شرکت پیشنهاد کردند.
پاییز گذشته، آقای به گفته سه نفر که با مکالمات او آشنا بودند، نیومن، یکی از بنیانگذاران، که سهام کوچکی در شرکت دارد، شروع به گفتن به دوستان و همکارانش کرد که در فکر مشارکت مجدد در WeWork و بازخرید بخشی از سهام آن است. وی قرار ملاقاتی با آقای چهار نفر از آشنایان به این طرح گفتند که Matrani در ماه اکتبر برای بحث در مورد یک سرمایه گذاری بزرگ و سایر ابتکارات استراتژیک که می تواند شرکت را تقویت کند.
آقای. نویمان اخیراً یک سرمایه گذاری 350 میلیون دلاری از شرکت سرمایه گذاری خطرپذیر Andreessen Horowitz برای سرمایه گذاری جدید املاک و مستغلات خود به نام Flow دریافت کرده بود. دو نفر از افراد گفتند که او و سایر سرمایه گذاران در حال بررسی سرمایه گذاری در WeWork تا سقف 1 میلیارد دلار بودند که برخی از آن می توانست برای بازخرید بخشی از بدهی های شرکت استفاده شود.
آقای. این سه نفر گفتند که ماثرانی جلسه را لغو کرد و آن را تغییر نداد. این دو مرد هرگز برای گفتگو درباره آقای. پیشنهاد نویمان، و مشخص نیست که چرا آقای. ماثرانی علاقه ای نداشت.
آقای. ماترانی تصمیم گرفت در مورد تجدید ساختار بدهی با سافت بانک و سایر سرمایه گذاران متحد این شرکت ژاپنی مذاکره کند. اما او و مدیران سافت بانک تلاش کردند تا توجه ماسایوشی سون، مدیر اجرایی سافت بانک را جلب کنند تا رضایت او را برای معامله بدهی جلب کنند.
در ماه مارس، با طولانی شدن مذاکرات بر سر توافق، آقای. سه نفر از آشنایان به این موضوع گفتند که ماترانی به طور فزاینده ای احساس می کرد که نفوذ سافت بانک بر شرکت مانع از توانایی او در تصمیم گیری های کلیدی می شود.
در بهار، زمانی که سهام WeWork سقوط کرد، او با پیشنهادات شرکتهای دیگری که علاقه مند به انجام معاملات با WeWork بودند، به SoftBank نزدیک شد. به گفته دو نفر از افراد آشنا، شرکت همکار IWG در مورد معامله ای برای بهره برداری از مکان های WeWork در ازای دریافت هزینه صحبت کرد و JLL، یکی از بزرگترین دلالان املاک تجاری در جهان، در حال مذاکره در مورد یک توافق عملیاتی بالقوه با WeWork بود. گفتگو.
سافت بانک علاقه ای نداشت. JLL و IWG از اظهار نظر خودداری کردند.
WeWork تا حدی پیشرفت کرده است. ماثرانی. این شرکت با مذاکره در مورد اجاره کمتر از صاحبخانه ها و بستن برخی از مکان ها، هزینه های خود را کاهش داده است. اخیراً یک پرونده اوراق بهادار WeWork گفته است که از سال 2019، با فسخ و اصلاح صدها اجاره نامه، نزدیک به 12 میلیارد دلار صرفه جویی کرده است.
اما این شرکت از برخی اهداف فاصله گرفت. ماثرانی تنظیم کرده بود. در آگوست 2021، این شرکت پیش بینی کرد که در سال 2022 درآمدی معادل 4.3 میلیارد دلار داشته باشد. در نهایت یک میلیارد دلار کمتر از آن گزارش شد.
و هزینه های این شرکت با توجه به تقاضای ضعیف برای فضای اداری ممکن است همچنان بسیار بالا باشد. در پایان مارس 614 مکان داشت که از حدود 715 در پایان سال 2020 کمتر بود.
آقای. ماترانی و صاحبخانه های اداری نتوانسته بودند به طور کامل از تغییر کار اداری در طول و پس از همه گیری قدردانی کنند. با آمدن افراد کمتری به دفتر کار پنج روز در هفته، بسیاری از کارفرمایان به این نتیجه رسیدند که دیگر نیازی به حفظ فضای اداری گران قیمت ندارند.
یک چالش بزرگ این است که WeWork با حجم عظیمی از فضای اداری رقابت می کند که کارفرمایان دیگر به آن نیازی ندارند و به دنبال اجاره دادن به دیگران هستند. Ruth Colp-Haber، مدیر اجرایی مشاوران املاک Wharton، یک کارگزار فضای اداری در نیویورک، گفت: “شکی نیست که WeWork گران تر از اجاره فرعی با قیمت مناسب است.”
او گفت که یک دفتر 5000 فوت مربعی – به اندازه کافی برای 20 نفر – در یک ساختمان طبقه دوم در منهتن می توانست حدود 12500 دلار در ماه در بازار اجاره فرعی داشته باشد. مقدار مشابهی از فضا در یک مرکز مشابه WeWork احتمالاً حدود 16000 دلار در ماه هزینه خواهد داشت. Colp-Haber با اذعان به اینکه WeWork به مستاجرین انعطاف بیشتری نسبت به مدت زمانی که می خواهند در یک فضا باشند، می دهد، گفت.
یکی از نمایندگان WeWork گفت که اجاره فرعی شامل هزینه ها و مشکلات قابل توجهی است که می تواند استفاده از فضای WeWork را جذاب تر کند.
حتی قبل از رکود اخیر در تقاضا برای فضای اداری، مدل کسب و کار WeWork همیشه بر یک فرض متزلزل استوار بود.
تاسیس شده توسط آقای Neumann و Miguel McKelvey در سال 2010 و در پی بحران مالی، WeWork قراردادهای اجاره بلندمدت برای طبقات ساختمان های اداری یا کل ساختمان ها امضا کردند. این شرکت آن فضاها را بازسازی کرد و آنها را به فریلنسرها، استارت آپ ها و شرکت های بزرگ اجاره داد. ایده این بود که WeWork با ارائه اجارههای کوتاهتر، فضاهایی با طراحی خوب و مزایایی مانند ساعات شادی، درآمد بیشتری از اجاره به دست آورد.
این مدل هرگز واقعاً در مقیاس بزرگ کار نمی کرد. در بیشتر مکانها، هزینهها بسیار بیشتر از درآمد است. WeWork به سرعت رشد کرده است و درآمد خود را در بیشتر سالها از زمان تأسیس دو برابر کرده است، اما ضررهای خود را نیز بیش از دو برابر کرده است. زمانی که این شرکت در سال 2019 به دنبال عرضه عمومی شد، سرمایه گذاران مسدود شدند.
WeWork with در سپتامبر 2019 IPO خود را به نمایش گذاشت و آقای. نویمان از سمت مدیر اجرایی استعفا داد. از آن زمان، او بیش از 700 میلیون دلار از فروش سهام به سافت بانک و از پرداخت های نقدی دریافت کرده است.
دو نفر از آشنایان به این موضوع گفتند: نویمان ادامه داده بود و دیگر علاقه ای به سرمایه گذاری در WeWork نداشت. در یک پرونده مالی اخیر، SoftBank فاش کرد که تاکنون بیش از 10 میلیارد دلار از سرمایه گذاری های خود در WeWork ضرر کرده است.
